ПО КУСОЧКАМ
По своей сути ипотечное страхование напоминает 'мозаику': оно состоит из множества 'кусочков', каждый из которых призван защитить купленное по ипотеке жилье от определенной напасти.
1. Первый 'кусочек' - это страхование жизни и здоровья заемщика.
Согласно закону 'Об ипотеке (залоге недвижимости)' от 16 июля 1998 г. ? 102-ФЗ для оформления ипотечного кредита страховать жизнь необязательно. Однако выдать кредит человеку, не застраховавшему свое 'драгоценное существование', готовы немногие банки. 'Это связано с тем, что, если заемщик потеряет трудоспособность (например, получит инвалидность 1-2-й группы) и не сможет полноценно трудиться и, соответственно, погашать кредит, банк лишится возможности вернуть выданный заем. Да и выселить инвалида из квартиры, обремененной залогом, - дело весьма сложное даже с этической точки зрения', - отмечает директор филиала ЗАО 'ГУТА-Страхование' в Санкт-Петербурге Виталий Манкевич. А вот если жизнь и здоровье заемщика застрахованы, то в случае наступления непредвиденных обстоятельств все останутся 'при своих': банк получит компенсацию в размере остатка задолженности по кредиту, а заемщик останется полноправным собственником жилья.
Таким образом, избежать страхования жизни при получении ипотечного кредита вряд ли удастся. Но если вы относительно молоды и здоровы, шанс сэкономить на этом виде страховки есть. Периодически отдельные банки проводят акции, во время которых можно не страховать жизнь и здоровье заемщика. Правда, распространяются они только на лиц до 30 лет, не входящих в группы риска - то есть тех, для кого вероятность наступления страхового случая (смерти, инвалидности) минимальна.
Директор департамента ипотечного страхования агентства недвижимости 'Бекар' Алексей Кошелев советует ипотечным заемщикам повнимательнее изучить условия страхования, предлагаемые различными компаниями: 'Страховые
договоры могут различаться в некоторых важных моментах. Например, если заемщик берет сумму до $300 000, то в одной страховой компании медицинское обследование может быть обязательно, а в другой - нет'.
2. Второй 'кусочек' ипотечной 'мозаики' - титульное страхование (риск потери права собственности).
Наиболее высок риск потери титула в случае признания сделки купли-продажи недействительной. Такое иногда происходит при приобретении 'квадратных метров' на вторичном рынке, например если приватизацию жилья провели неправильно или вдруг объявились наследники, претендующие на проданную жилплощадь. С жильем на первичном рынке такого практически не бывает, поэтому некоторые банки не требуют страхования титула, если клиент собирается приобретать жилье на 'первичке'. А если кредит берется на квартиру в строящемся здании, то о страховании титула речь вообще не идет, так как до сдачи дома госкомиссии заемщик не является владельцем какой-либо собственности.
'Титульное страхование защищает интересы как банка, так и самого заемщика, - говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов. - В случае возникновения непредвиденных обстоятельств и утраты права собственности заемщика на купленное в ипотеку жилье его обязательства перед банком сохраняются. И если квартира не будет застрахована, клиенту придется выплачивать кредит за жилье, ему уже не принадлежащее'.
3. Третья, самая важная часть ипотечной страховки - страхование приобретаемого имущества, квартиры или дома.
Страхование проводится на случай пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий, повреждения конструктивных элементов квартир (развала несущих стен, перекрытий) и т. д.
Эта часть ипотечного страхования одинаково важна как для банка, так и для самого заемщика.
Представим себе такую ситуацию. Человек взял ипотечный кредит, приобрел квартиру в новостройке, а через некоторое время жилье сгорело практически дотла. В том случае, когда жилплощадь не застрахована, в проигрыше неизбежно останется либо банк, либо заемщик. Например, если собственник квартиры только начал выплачивать кредит, он, скорее всего, перестанет это делать и 'вернет' значительно упавшее в цене жилье банку. Если же большая часть
займа выплачена, владельцу недвижимости придется выложить за ремонт жилья немалые деньги из своего кармана.
Если же квартира застрахована, ситуация обычно разрешается 'к обоюдному удовольствию'. Когда жилье повреждено незначительно, страховщик с согласия банка выплачивает компенсацию собственнику. А вот если разрушения большие (например, полная гибель имущества), банк, как правило, требует выплатить компенсацию непосредственно ему, но при этом размер кредита уменьшается на сумму компенсации.
ДОВЕРЯЙ ИЛИ ПРОВЕРЯЙ?
После того как банк принимает положительное решение о выдаче ипотечного кредита, счастливый заемщик получает на руки список рекомендованных страховых компаний. Стоит ли полностью довериться мнению банка или лучше поискать своего страховщика?
'Искать свою страховую компанию не имеет особого смысла по двум причинам. Во-первых, большинство банков предоставляют своим клиентам достаточный выбор - обычно при них аккредитовано от 2-3 до 7-10 страховых компаний. Во-вторых, многие банки просто не будут работать с "чужими" страховщиками', - рассказывает директор департамента ипотечного страхования агентства недвижимости 'Бекар' Алексей Кошелев.
Но как выбрать своего страховщика, если банк предоставил вам на выбор больше десятка кандидатов?
Заместитель генерального директора ООО 'Служба ипотеки' Владимир Глинер советует в первую очередь обзвонить все страховые компании и сравнить тарифы. По его словам, расценки могут различаться достаточно сильно - за комплексное страхование одной и той же квартиры можно платить от 0,7 до 1,5% в год. Несложно посчитать, что разница всего в 0,8% выливается в не такие уж маленькие суммы. Например, покупается однокомнатная квартира стоимостью $170 000. Первоначальный взнос составит 30% ($51 000). Таким образом, ипотечный кредит потребуется в размере $119 000. Страховка составляет 0,7-1,5% в год от суммы, которая равна величине самого кредита плюс 10% от него, - таковы общие требования у всех банков.
ИТОГО РАЗНИЦА В 0,8% СОСТАВИТ:
(119 000 + 119 000 х 0,1) х 0,008 = $1 047
В ГОД
Директор управления партнерских продаж ООО 'Росгосстрах-Северо-Запад' Дмитрий Цымляков уверен, что стоимость ипотечной страховки в основном зависит от банка, а не от страховщика, поэтому именно на выбор кредитного учреждения следует обратить основное внимание: 'Дело в том, что именно банк дает указания, какие риски, связанные с выдачей ипотечного кредита, должны быть застрахованы. Одному банку вполне достаточно, чтобы заемщик застраховал приобретаемое имущество и свою жизнь, а кто-то требует расширить список до пяти рисков: три основных (жизнь, потеря титула, повреждение имущества) плюс гражданская ответственность и страхование риска невыплаты кредита. Кроме того, и по личному страхованию может быть востребовано разное покрытие. Потеря трудоспособности может считаться страховым случаем или независимо от причины, или только как следствие несчастного случая (что тоже снижает тариф). Таким образом, затраты на страхование при разных программах ипотечного кредитования могут различаться в два раза'. Если же ипотечный кредит оформляется не на одного, а на 2-3 человек, эксперт советует обратить особое внимание на распределение 'кредитной нагрузки'. Дело в том, что, определяя тариф, страховая компания учитывает целый ряд критериев: пол, возраст, состояние здоровья заемщика. Поэтому, если большая часть взятого кредита будет приходиться на самого молодого и здорового из заемщиков, страховка обойдется дешевле.
ИЗУЧАЕМ ДОГОВОР
Часто заемщик настолько радуется получению жилищного кредита, что подписывает договор ипотечного страхования не глядя. А зря: позже там может обнаружиться много 'интересных' нюансов. Например:
Досрочное погашение.
Как правило, в случае досрочного погашения ипотечного кредита заемщик расторгает договор страхования и может получить компенсацию в размере неиспользованной части уплаченных страховых взносов.
Но некоторые страховые компании прописывают в договоре, что, если клиент расторгает договор страхования досрочно, с него снимаются приличные суммы денег - вплоть до двух третей от компенсации за страховку.
Исключенные риски.
Ипотечное страхование включает в себя далеко не все риски. Существуют исключения, как, например, самоубийство, онкологические болезни или СПИД, травмы при занятиях некоторыми видами спорта. Так же как и при страховании каско, не признается страховым случаем ДТП, если будет доказано, что в этот момент застрахованный был в состоянии алкогольного опьянения. У каждой компании свой список исключений из страхового покрытия (хотя по многим пунктам они схожи), поэтому лучше ознакомиться с ним до подписания договора.
Ограничения по объему страхового покрытия.
В некоторых банках существуют ограничения по объему страхового покрытия. То есть страховая сумма определяется не фактической стоимостью объекта, а суммой остатка кредита. Чем большую часть займа вы погашаете, тем на меньшую сумму застрахована ваша недвижимость. Соответственно, при наступлении страхового случая банк покроет свои издержки за счет страховой компании, а все остальные расходы по восстановлению имущества будет нести собственник жилья.
5 ФАКТОВ ОБ ИПОТЕЧНОМ СТРАХОВАНИИ
1. СОГЛАСНО ЗАКОНУ 'ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)' ОТ 16 ИЮЛЯ 1998 Г. ? 102-ФЗ при оформлении ипотеки обязательным является только страхование недвижимого имущества, переданного в залог, от рисков уничтожения или повреждения (то есть от пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т. д.). Обязательное страхование жизни при получении ипотечного кредита было отменено еще в июле 2006 г., а в конце января 2008-го требование банками обязательного страхования жизни признала незаконным коллегия Высшего арбитражного суда. И все же, хоть страхование жизни по закону сейчас является сугубо добровольным, без него большинство банков просто не выдадут вам ипотечный кредит. Что же касается страхования риска потери права собственности, то оно тоже добровольное и многие банки выдают кредиты и без него.
2. СТРАХОВАЯ СУММА ПО ДОГОВОРУ КОМПЛЕКСНОГО ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ МОЖЕТ ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ В СООТВЕТСТВИИ С КРЕДИТНОЙ ПРОГРАММОЙ БАНКА и быть равной:
сумме ипотечного кредита
сумме ипотечного кредита, увеличенной на 10% (встречается чаще всего)
сумме ипотечного кредита, увеличенной на значение годовой процентной ставки по кредиту.
3. ДОГОВОР ИПОТЕЧНОГО СТРАХОВАНИЯ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ НА ПЕРИОД ДЕЙСТВИЯ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА С БАНКОМ (ОТ 1 ДО 30 ЛЕТ). Страховая сумма ежегодно уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.
4. ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОФОРМЛЕНО КАК В ВИДЕ ТРЕХ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛИСОВ (страхования жизни и потери трудоспособности, риска потери титула и приобретаемого имущества), так и в виде одного комплексного полиса.
5. ПРИ НАСТУПЛЕНИИ СТРАХОВОГО СЛУЧАЯ СТРАХОВАЯ ВЫПЛАТА ПРОИЗВОДИТСЯ БАНКУ В РАЗМЕРЕ РЕАЛЬНОГО УЩЕРБА, но не выше страховой суммы. Если размер страховой выплаты превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся часть страховой выплаты должна быть выплачена заемщику или его наследникам.
http://www.lbudget.ru
