1. Понятие договора ренты. Виды рентыПонятие договора ренты содержится в ст. 583 ГК. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Рента ? это новый институт российского гражданского права.
Законодательством установлены два вида ренты:
??постоянная рента (установление обязанности выплачивать ренту бессрочно);
??пожизненная рента (установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты).
Особой разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная и пожизненная рента имеют довольно много общего. Значительная часть норм, регулирующих оба вида ренты, носит диспозитивный характер, поэтому определение целого ряда условий договоров производится по усмотрению сторон.
2. Предмет договора рентыПредметом договора являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Поскольку договор ренты предусматривает передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность, данный договор является одной из разновидностей отчуждения имущества. Объектом отчуждения по договору может быть любое имущество, хотя в практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество. Предметом отчуждения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. Не могут являться предметом договора ренты имущественные права, в частности, нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.
Отчуждение имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты может быть произведено получателем ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату (т.е. когда в качестве встречного удовлетворения за отчужденное имущество помимо собственно рентных выплат возмещается еще и стоимость переданного под выплату ренты имущества), к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже имущества. В частности, к таким договорам применимы следующие нормы:
??обязанность получателя ренты передать плательщику ренты имущество свободным от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК);
??обязанность плательщика ренты оплатить полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи, причем возможно в рассрочку (ст. 486 ГК);
??передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты за плату, получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты, которые осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК).
Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (т.е. когда объем выплат получателю ренты сведен только к собственно рентным платежам), к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения. Вместе с тем следует помнить, что в отличие от договора дарения даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит тем не менее возмездный характер.
В качестве формы платежей по договору ренты в первую очередь законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами. Договор пожизненного содержания с иждивением, хотя и является разновидностью пожизненной ренты, в качестве рентных платежей должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, питании и одежде, в необходимых случаях ? в уходе за ним.
Однако договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
3. Стороны договора ренты
