До самого недавнего времени фраза "на ипотечном рынке разразился кризис" трактовалась исключительно в том смысле, что станет сложнее получать новые кредиты. Банки, дескать, ужесточают требования к заемщикам, повышают проценты и т.п. - об этом писано уже сотни раз. Такая постановка вопроса позволяла радостно потирать руки тем, кто уже получил кредит. Поди плохо - сиди себе и выплачивай долг под какие-нибудь 11% годовых - совершенно смешная по сегодняшним меркам цифра!
Письмо счастья от банкира заемщику
Радовались, как выяснилось рано: в нынешнем месяце "Росевробанк" сильно озадачил своих заемщиков. В разосланных им письмах говорится: "Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному
договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции, может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору".
Далее следуют обязательные для подобного случая мантры о нацеленности банка "на длительное и взаимовыгодное сотрудничество" и необходимости "совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы". Впрочем, выясняется, что насчет "совместно" банк лукавит - "пути решения" он уже изыскал: "предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем".
Пока ограничились робкой просьбой
Хочется обратить внимание на два существенных момента. Первый - это то, что подобные "письма счастья" получили клиенты только одного банка, да и то далеко не все. Пока исключительно покупатели новостроек "на котловане" - эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически. Банк, видимо, обоснованно опасается, что в нынешних условиях квартиры так и не будут достроены.
Второй аспект - в высшей степени деликатный стиль послания: банк ничего не требует, он всего лишь "предупреждает о возможности" наступления негатива в будущем, а заплатить сейчас "предлагает".
Однако - никоим образом не призывая паниковать и до срока пить валидол - напомним, что великие дела обычно начинаются с малого: гарантировать, что завтра подобное послание не получат заемщики и других банков, невозможно.
В общем, по известной мудрости, рекомендующей готовить сани летом, мы решили сформулировать некоторые вопросы и попытаться на них ответить. Дабы потом вы, наш читатель, не были застигнуты врасплох.
Вопрос ? 1
Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения?
Ответ опрошенных нами экспертов однозначен: нужно смотреть, что записано на этот счет в кредитном договоре. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: он задерживает платежи, небрежно содержит предмет залога (применительно к квартире это может означать, например, неузаконенную планировку). Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер ставки по кредиту - но никак не погасить его раньше времени. В общем, заемщик может спать спокойно:
Так-то оно так, да не совсем. Обратившись к Гражданскому кодексу (а законы, напомним, обязательны к исполнению вне зависимости от того, упомянуты они в нашем договоре или нет), автор обнаружил там главу 42 ("Заем и кредит"), а в ней статью 813 "Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика". Цитирую: "При невыполнении заемщиком предусмотренных договором
займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором". Снижение стоимости квартиры - это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать.
Вопрос ? 2
Как банк определяет, что стоимость заложенного имущества снизилась?
По сути понятно: о кризисе кричат так, что мертвый проснется. Но когда речь идет о юридических отношениях, всякое утверждение надлежит подкреплять бумажками - желательно, с подписями и печатями.
"Голословные заявления и предположения, что залог "подешевел" (и, тем более, что он "подешевеет" в будущем) не имеют под собой никакой базы, - говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании "КРЕДИТ МАКС". - Если дело дойдет до судебного разбирательства, то, конечно, будут приниматься к рассмотрению только подтвержденные независимые лицензированными оценщиками факты".
Есть тут и еще один аспектик. Обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, и делается эта оценка компанией, дружественной банку. Дойди дело до суда, банк, конечно, обратится в ту же компанию, и она - очень вероятно - "нарисует" ему в отчете ту цифру, которая нужна. Что недвижимость страсть как подешевела.
Но ничто не мешает заемщику отыскать другую компанию, которая сделает отчет с совсем другими цифрами (как именно влиять на оценщиков, чтобы цифры были нужными, объяснять, вероятно, не нужно - в России живем). Это при выдаче кредита банк может как угодно выкаблучиваться, требуя только одну компанию. В суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны.
Вопрос ? 2
Есть ли какие-то категории заемщиков, которые рискуют больше других?
Одну из них мы уже назвали - это покупатели новостроек "на котловане", т.е. квартир, которых еще не существует ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода "залогу" (без кавычек тут вряд ли обойтись) банки относятся с очень большим подозрением. Добавим и то, что при продажах новостроек активно используются различные финансовые схемы, платятся одни суммы, а в документах пишутся другие: Все это ведет к тому, что если банки задумаются, от каких заемщиков им лучше бы избавиться в первую очередь, мысль о "новостройщиках" приходит первой.
Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании "ХИРШ" называет следующую категорию, - люди, взявшие кредит с минимальным первым взносом. Тут все достаточно очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. рублей, а потом цена снижается до 7 млн.
Ясно, что если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотеку только на оставшиеся 50%, фактический размер кредита составляет лишь 5 млн. Банк волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то кредит составляет уже целых 8,5 млн. - и банк будет подозревать, что гражданин этот может оказаться платить.
Последняя группа - те, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может испугаться, что за 15-20 лет, пока длится выплата кредита, этот залог чересчур обветшает. Впрочем, эта категория наименее рискованная из всех названных - старение пятиэтажек и Ко, конечно, идет, но со значительно меньшей скоростью, чем развивается сегодня кризис на рынке ипотеки.
Вопрос ? 3
Что делать заемщику?
Это зависит от личных качеств, готовности конфликтовать, а также от того, что написано в вашем кредитном договоре (см. ответ на первый вопрос). Некая усредненная рекомендация - для начала затаиться (вполне в стиле того анекдота, что "писем, где вы просите денег, мы не получали"), если же поведение банка станет слишком навязчивым, придется с ним как-то пообщаться.
Впрочем, есть и еще один совет, который можно признать универсальным. Как напоминает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику - и не пускать проживать посторонних, и не делать ремонт без согласия, и сообщать обо всех изменениях в собственной жизни (поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто не смотрит - лишь бы человек платил, но если банк решит "выйти на тропу войны", он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику можно порекомендовать тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки.
Вопрос ? 4
Каковы перспективы судебного процесса?
Тут предсказать сложно - суды руководствуются не только законом, но и конкретными обстоятельствами. С одной стороны, ст. 813 ГК игнорировать не стоит, с другой - сложно представить себе выселение человека, который аккуратно платит по кредитному договору ту сумму, которую ему написал сам банк. У нас, в конце концов, часто не могут выселить из квартиры куда более асоциальных личностей:
"Насколько мне известно, прецедентов изъятия и реализации кредитного имущества вообще не так много, - отмечает Артем Костюшин, генеральный директор ООО "СБС-Ипотека". - Судебный процесс требует определенных затрат, поэтому банки стараются прибегать к этому варианту в последний момент". "При условии выполнения заемщиков своих обязательств по кредитному договору риск выселения его из квартиры равен практически нулю", - соглашается Марина Галактионова ("КРЕДИТ МАКС").
Вопрос ? 5
Зачем вообще все это банку?
Это самый, вероятно, интересный вопрос. В нашей стране (как и везде в мире) хватает людей, которые пытаются обмануть банки. Пытаться ссориться с теми, кто готов добросовестно платить, озлоблять их - решение не самое разумное.
Кроме того, кредитная организация тут мажет свое реноме столь черной краской, которую потом не отмыть никакими рекламой и пиаром. Вряд ли сами банкиры этого не понимают. Судья по всему, они пока что не очень уверены в своих правоте и силе. Чувствовали бы себя увереннее - наверняка закидали бы заемщиков письмами с металлическими формулировками "предписывается в срок до:" и "в случае неисполнения оставляем за собой право обратиться в суд".
Так что пока мы расцениваем такое вот общение с должниками как попытку "взять на пушку" - авось, среди заемщиков найдутся слабонервные, которые заплатят.
Резюме
Итак, основные выводы. Прежде всего заемщику нужно сохранять спокойствие и на досуге изучать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами. Ну и присматривать толковую оценочную компанию - на всякий случай.
metrinfo.ru
