Выдача ипотеки на новое

Выдача ипотеки на новое жилье будет расти

По данным Банка России, за I полугодие 2018 г. выдано 663,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 310 млрд руб. (+57% в количественном и +69% в денежном выражении к соответствующему периоду 2017 г.). На приобретение жилья на первичном рынке предоставлено 166,8 тыс. кредитов на сумму 382,7 млрд рублей (+ 45% по сравнению с прошлым годом). При этом объем кредитования жилья на вторичном рынке вырос еще сильнее, на 82%: выдано кредитов на сумму 926,7 млрд рублей.

Такая динамика объясняется большим спросом населения на жилье - около 25 млн семей хотя улучшить свои жилищные условия. Мы видим, что в последнее время спрос населения смещается в сторону нового комфортного жилья. Более того, существует огромный неудовлетворенный спрос населения на современное жилье (согласно опросу ВЦИОМ и ДОМ.РФ, 80% граждан, планирующих приобретения жилья в ближайшие 5 лет, рассматривают новостройки). Но, по факту, в 2017 г. лишь 22% с сделок жильем пришлось на строящееся жилье.

2016

2017

1 п/г 2018

Количество выданных ипотечных кредитов

856,6

1086,9

663,4

в т.ч. на первичном рынке жилья, млрд руб.

305,9

312,2

166,8

Объем выдачи ипотечных кредитов, млрд руб.

1473,5

2 022

1 310

в т.ч. на первичном рынке жилья, млрд руб.

570,8

661

382,7

Доля ипотеки, выдаваемой на приобретение жилья в новостройках, %

39%

33%

29%

Количество зарегистрированных ДДУ, тыс.

620,4

632

309

ДДУ, заключенных с ипотекой

305,6

312,2

166,8

Доля новостроек, продаваемых с ипотекой, %

49%

49%

54%

Сделки на вторичном рынке жилья, тыс. шт.

2241,6

2231,7

983,8

Сделки на вторичном рынке жилья с ипотекой, тыс. шт.

550,8

694,8

432,1

Доля квартир на вторичном рынке, продаваемых с ипотекой, %

25%

31%

44%

Источник: Данные Банка России, Росреестра, оценка ДОМ.РФ

Таким образом, недостаток современного жилья формирует следующую структуру рынка недвижимости: на 1 сделку в новостройке приходится 3-4 сделки со вторичным жильем. При этом исторически доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла не более 20-30%, в то время как уже несколько лет около 50% новостроек продавались с помощью ипотеки. По данным за 1 полугодие 2018 г. доля продаж с ипотекой у крупнейших застройщиков достигла исторического максимума (в т.ч. ГК ПИК - 36% в 2014 г., 65% - в 1 полугодии 2018 г.; Группа ЛСР - 20% в 2015 г., 52% - 1 полугодие 2018 г.).

Активное снижение ставок и рост доступности ипотеки в 2018 году привели к тому, что доля сделок с ипотекой на вторичном рынке существенно выросла: если в I полугодии прошлого года она была на уровне 30%, то в этом году достигла 44%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке тоже росла, но менее динамичными темпами: с 49% до 54%. Таким образом, именно динамичный рост доли квартир, приобретаемых на вторичном рынке с помощью ипотеки стал причиной некоторого снижения доли ипотеки, предоставляемой на покупку на новостройки в общем объеме выдачи ипотеки. Еще раз отметим, что это не означает снижения количества продаж новостроек, в том числе - с помощью ипотеки. Так, в первом полугодии 2018 года зарегистрировано на 14% больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года, в то время как на вторичном рынке рост числа сделок носил символический характер - около 1%.

Основным сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования новостроек является нежелание граждан брать на себя строительные риски. С запуском механизмов, обеспечивающих защиту прав граждан-участников долевого строительства, прежде всего - с переходом на проектное финансирование и использованием счетов эскроу, граждане будут активнее брать ипотеку на строящееся жилье.