Вторичка в регионах не может начать расти из-за старого жилья
Улучшение макроэкономической конъюнктуры, возобновление экономического роста, рост потребительской уверенности пока не привели к слому падающего тренда на рынке вторичной недвижимости в регионах России.
В 2017 году цены на квартиры на вторичном рынке продолжили снижаться. В отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и их пригородов в большинстве региональных центров падают не только реальные цены сделок, но и цены экспозиции (предложения).
_________________________________________________________________
Средняя цена квадратного метра в 37 крупнейших региональных рынках жилья РФ (за вычетом двух столичных агломераций) в декабре 2017 года составляет 53,2 тыс. руб. Год назад она составляла 54,4 тыс. руб. (снижение год к году на 2,2%).
Цены падают в 22 городах; рост зафиксирован в 15 локациях. Сильнее всего упали цены в Волгограде (-9,5%), Тольятти (-8,9%), Калининграде (-7,2%). В двух первых случаях - это отражение долгосрочного падающего тренда на указанных рынках в связи с более острым прохождением кризиса в них; в Калининграде снижение цен выглядит заметнее из-за эффекта высокой базы зимы 2016 года. Заметное падение цен на вторичном рынке отмечается для большинства центров субъектов, граничащих с Московским регионом. На 6,6% снизились цены в Рязани, на 5,4% в Твери, на 5,3% в Туле, на 2,5% в Ярославле. Города "столичного пограничья" попадают в зону влияния московского рынка жилья, в котором в прошедшем году активно росло число сделок (прежде всего, в сегменте новостроек), в том числе за счет активизации рекламных кампаний застройщиков в других регионах.
Перечень городов с растущими ценами в последние годы достаточно стабилен. Каждый год в него попадает Сочи (+5,0% в исследуемый период) за счет эффекта "олимпийского наследия" и ограничения выезда за границу части силовиков и чиновников. Другая группа локаций с дорожающей вторичкой - межрегиональные центры (Красноярск (+5,3%), Екатеринбург (+3,1%), Казань (+1,9%), а также города, привлекающие миграционный поток из северных ресурсных регионов или соседних субъектов Федерации, - Тюмень (+7,4%), Томск (+6,7%), Ставрополь (+4,0%), Краснодар (+2,7%). Положительную динамику вновь показал рынок вторичной недвижимости в Симферополе (+2,3%).
Табл. 1. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке по крупнейшим региональным центрам РФ.
Город
дек.16
дек.17
Изменение цены кв. метра (декабрь 2017/декабрь 2016)
Волгоград
51 865
46 927
-9,5%
Тольятти
43 678
39 797
-8,9%
Калининград
58 041
53 857
-7,2%
Рязань
44 349
41 463
-6,5%
Оренбург
45 644
42 949
-5,9%
Тверь
50 935
48 199
-5,4%
Ростов-на-Дону
64 450
61 005
-5,3%
Тула
59 010
55 886
-5,3%
Нижний Новгород
65 754
62 487
-5,0%
Киров
44 398
42 327
-4,7%
Омск
47 289
45 292
-4,2%
Пермь
53 318
51 690
-3,1%
Липецк
44 876
43 596
-2,9%
Воронеж
46 485
45 246
-2,7%
Саратов
42 338
41 212
-2,7%
Ярославль
50 917
49 646
-2,5%
Калуга
59 961
58 533
-2,4%
Ижевск
46 106
45 069
-2,2%
Самара
60 279
59 331
-1,6%
Чебоксары
47 108
46 592
-1,1%
Новокузнецк
36 571
36 191
-1,0%
Новосибирск
63 779
63 511
-0,4%
Владимир
49 881
49 884
0,0%
Казань
67 592
68 885
1,9%
Челябинск
40 541
41 329
1,9%
Симферополь
69 388
70 981
2,3%
Иваново
44 376
45 568
2,7%
Краснодар
52 149
53 582
2,7%
Екатеринбург
68 562
70 706
3,1%
Барнаул
45 229
46 648
3,1%
Уфа
62 288
64 483
3,5%
Ставрополь
38 483
40 020
4,0%
Кемерово
45 495
47 506
4,4%
Сочи
101 877
106 944
5,0%
Красноярск
51 200
53 901
5,3%
Томск
50 711
54 123
6,7%
Тюмень
55 380
59 494
7,4%
Все города
54 401
53 201
-2,2%
Источник: данные ЦИАН
Продолжение падающего тренда на вторичке в регионах обусловлено, прежде всего, предложениями в менее качественном жилом фоне. В выделенной группе региональных центров в 2017 году дешевеют, прежде всего, панельные и блочные дома советского периода постройки, тогда как цены в зданиях, построенных в 1990-2000-е гг., возобновили рост.
Средняя цена квадратного метра в домах, построенных в 2000-2014 гг. (недавно сданные новостройки исключены из рассмотрения), составляет 56,8 тыс. руб. Она выросла на 4,0% за последние 12 месяцев, тогда как в остальных возрастных группах домов отмечается падение или около нулевая динамика.
Монолитные дома (+6% в 2017 году) дорожают быстрее, чем кирпичные (+1%) на фоне заметного падения средней цены в панельных (-5%) и блочных (-9%) домах.
Табл. 2. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке в зависимости от года постройки здания.
Год постройки
дек.16
дек.17
Изменение цены кв. метра (декабрь 2017/декабрь 2016)
Ранее 1955
56424
54574
-3,3%
1955-1969
52414
50831
-3,0%
1970-1984
50846
50500
-0,7%
1985-1999
51851
52003
0,3%
2000-2014
54616
56824
4,0%
Источник: расчеты ЦИАН
Табл. 3. Динамика средней цены квадратного метра в 2017/2016 гг. на вторичном рынке в зависимости от материала стен.
Тип стен
дек.16
дек.17
Изменение цены кв. метра (декабрь 2017/декабрь 2016)
Блочные
48857
44293
-9%
Кирпичные
54700
55246
1%
Монолитные
49685
52591
6%
Панельные
49694
46981
-5%
Источник: расчеты ЦИАН
Описанная выше разнонаправленная динамика цен по категориям домов отражается две тенденции:
Вторичный рынок жилья в регионах пытается восстанавливаться за счет своих верхних сегментов. Доходы в частном секторе восстанавливаются активнее, чем в госсекторе, где достижение докризисных уровней в их реальном выражении придется лишь на 2020-е гг.
Привлекательность квартир в жилом фонде советского периода постройки снижается. Это связано уже не только с физическим, но и с моральным устареванием недвижимости в них. Растет качество продукта в новостройках (даже в сегментах "эконом-плюс" и "комфорт") и на их фоне советские дома и дворы выглядят непривлекательными по соотношению "цена/качество", что вынуждает владельцев квартир в них снижать цены.
________________________________________________
Справка о компании
ЦИАН - лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 7,4 млн уникальных пользователей.
